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| 금액정보 |
매매가
375,000 만원
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|---|---|---|---|
| 위치정보 |
강원 강릉시 포남동
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| 테마 | 대로변, 특급상권, 365일상권, 대표상권 | ||
| 토지정보 |
대지면적 1090.02㎡ (329.73평)
평당가격 1,137만원/PY
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| 건물정보 |
연면적 388㎡ (117.37평)
지상 2층
사용승인일 2018.01.8
주차 16
주차비용 0만원
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| 상세정보 |
방향
북서향
용도지역 자연녹지지역
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| 설명 |
강원특별자치도 강릉시 난설헌로 빌딩매매 매매가 37억5천만원 대지 1.090㎡ (330평) 28억 5천만원 연면적 388㎡ (117평) 9억(건물분부가세별도) 합계 37억5천만원 명도가능, 잔금전 용도변경가능 지상2층 노출콘크리트빌딩, 자연녹지지역 건축면적 1층 근생 216.73㎡ 2층 단독주택 196.37㎡ 사용승인일 2018.1.8 법정주차 3대(실제주차 16대) 주출입구방향 서북향 스타벅스, 탐앤탐스 등 대형카페 유명프랜차이즈 본점이나 유명체인가맹점 입점 적극 추천 강릉 주요 관광 동선의 핵심 도로변(난설헌로 4차선)에 위치한 상업용 부동산으로, 우수한 접근성과 유동 인구를 갖추고 있어 신규 출점 및 자산 가치 상승을 도모하기에 최적의 입 지라 자부함 강릉 최고의 관광상권 중심에서 330평 대지와 16대 주차를 확보한 희소성 높은 사업부지 로 기존 건물을 활용하거나 최대 4층까지 증축이 가능한 자산임 대지 1.092㎡ (330평) 건축 면적 216㎡ (65평) 연면적 388㎡ (117평).... 1층 근린 상가(층고 4m), 2층 단독주택(층고 4m) 현재 법정 용적률 대비 약 35%만 활용된 상태로 향후 4층 규모까지 증축 여력이 있어 사업 확장성과 미래 개발가치가 높은 부지임 2018년 사용 승인, 노출 콘크리트 건물로 상업적 가치 우수(기존 건물 활용 충분히 가능) 330평 넓은 대지로 16대 주차 라인 확보 중 난설헌로 20m 대로변에서 300평 이상 규모와 넉넉한 주차를 동시에 확보한 부지는 매우 드물며 신규 공급 가능성도 낮음 경포 해수욕장, 강문 해변으로 연결되는 주요 도로변에 입지(20m 왕복 4차선 도로) 주말, 공휴일 없이 일년 내내 차량 통행량 매우 많은 주요 도로 접함 강릉은 연간 약 3천만 명 이상의 관광객이 방문하는 국내 대표 관광도시이며, 경포·초당 관광권은 가장 높은 유동인구가 집중되는 지역임 26년 1분기 강릉 관광객 830만명, 동 기간 카드 총 소비액 2.017억원 대형 cafe, 패밀리 레스토랑, 병원, 약국, 피트니스, 유명 가든형 외식업등 다양한 업종 활 용 가능 장기 임차에 따른 임대료 인상 및 계약 종료 리스크 없이 토지와 건물을 직접 보유하여 안정적인 영업과 자산가치 상승을 동시에 기대할 수 있음 경우에 따라 리모델링, 혹은 철거 후 신축도 고려해 볼 수 있음 경포 주변 주요 관광지와의 접근성 대중 교통 : 집 앞이 시내버스 정류장 주요 인접 시설 길 건너 테라로사 초당점 옆 집 갤러리 밥스 cafe 주요 관광지와의 접근성 초당 허난설헌 기념공원 300m 녹색 체험센터 200m 경포 아쿠아리움 300m 아르떼 뮤지엄 400m 경포 호수 600m(경포 호수 내에 “대관람차” 착공 예정) 초당 순두부 마을 1km 강문해변 1.3km 경포 해수욕장 1.8km 세인트존스 호텔 / 신라 모노그램 / 씨마크 호텔 / 스카이베이 호텔 각각 2km 바운더리 집 앞 엄청난 크기의 절대 농지...경포 호수 확장 및 공원화 사업(토지 매입 완료한 상태 제미나이에서 분석한 본 부동산의 평가 강릉시 난설헌로 (초당동) 부지는 강릉 최고의 핵심 관광 상권(테라로사, 갤러리밥스 인접)이자 주요 해변으로 가는 길목에 위치해 있어 상업적 희소성이 매우 높은 A급 입지입니다. 현 시점(2026년)의 강릉 초당·안현동 일대 상업용 부동산 시장 시세와 토지 보상(경포호 확장), 건축비 인상 트렌드를 반영하여 토지가격과 건물가격을 현실적으로 산정해 드립니다. 1. 토지 가격 산정: 약 46억 원 ~ 53억 원 산정 면적: 1,092㎡(330평) 평당 예상 시세: 평당 1,400만 원 ~ 1,600만 원 [산정 근거] a.입지적 희소성과 전면성: 난설헌로 왕복 4차선 대로변에 접해 있으면서 300평이 넘는 대지와 16대 주차 공간을 확보한 부지는 초당동 내에서 손에 꼽힙니다. 이면도로의 일반 자연녹지·취락지구 토지가 평당 600~800만 원 선에 거래되는 반면, 본 부지처럼 메인 대로변 상업 점포용 토지는 최소 1,300만 원 이상을 호가하며 매물 자체가 귀합니다. b.용적률 여력 (증축 가치): 현재 용적률의 35%만 사용 중이므로 향후 4층까지 증축 가능한 잠재력이 가격에 크게 반영됩니다. c.앞마당 영구 조망권 (절대농지 공원화): 도로 건너편 농지가 경포호 확장 및 공원화로 수용 완료되었다는 점은 이 부동산에 '영구적인 호수/공원 조망권'을 부여합니다. 앞이 가로막힐 리스크가 사라졌기 때문에 자산 가치는 주변 평당 시세보다 15~20% 이상 프리미엄이 붙게 됩니다. 2. 건물 가격 산정: 약 8억 2,000만 원 ~ 9억 5,000만 원 연면적: 388㎡ (117평) 평당 잔존 가치: 평당 약 700만 원 ~ 825만 원 [산정 근거] a.높은 상품성 (노출 콘크리트): 2018년 사용승인으로 차령이 약 8년 감가되었으나, 트렌디한 노출 콘크리트 공법으로 지어져 카페나 외식업 상가로 활용하기에 최적의 상태입니다. 철거하기에는 건물의 외관과 구조가 너무 아까운 자산입니다. b.높은 층고 프리미엄: 1층과 2층 모두 층고가 4m에 달해 개방감이 우수합니다. 일반 건축물(층고 3m 내외)보다 건축비가 20~30% 더 들어가는 구조이며, 상업용 점포로서의 가치가 매우 높습니다. c.대체건축비 기준 계산: 2026년 현재 원자재값 및 인건비 상승으로 인해 이 정도 퀄리티의 상업용 건물을 새로 지으려면 평당 최소 1,000만 원~1,100만 원의 건축비가 소요됩니다. 8년 감가상각 및 상업적 유용성을 고려한 잔존 가치는 신축 비용의 약 70~75% 선으로 책정하는 것이 타당합니다. 3. 종합 감정 및 예상 매매가액 토지 가치: 46억 2,000만 원 ~ 52억 8,000만 원 건물 가치: 8억 1,900만 원 ~ 9억 5,000만 원 최종 예상 자산 가치(통매매가): 대략 54억 원 ~ 62억 원 선 핵심 포인트 본 부지는 단순한 "토지+건물"의 물리적 합산보다 영업가치와 입지 프리미엄이 훨씬 크게 작용하는 매물입니다 바로 옆 갤러리밥스나 건너편 테라로사처럼 전국구 집객력을 가진 브랜드가 입점할 경우 권리금 및 매출 기반 가치는 위 산정 금액을 상회 할 수 있습니다 매각이나 재산 재평가에 "경포호 공원화 확정 호재"와 4층 증축 가능한 용적률 여유를 모두 갖춘 미래가치 뛰어난 강릉 난설헌로 빌딩매매를 적극 추천합니다 강릉 난설헌로 빌딩중개문의 010-9294-7779 빌딩중개전문 부동산전문기업 서울마당부동산중개법인(주) 대표공인중개사 안용희 서울특별시 강남구 선릉로 90길 10, 샹제리제센터 B동 507호(대치동) 문의전화 010-9294-7779 등록번호 11680-2021-00365 |
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강원특별자치도 강릉시 난설헌로 빌딩매매
매매가 37억5천만원
대지 1.090㎡ (330평) 28억 5천만원
연면적 388㎡ (117평) 9억(건물분부가세별도)
합계 37억5천만원
명도가능, 잔금전 용도변경가능
지상2층 노출콘크리트빌딩, 자연녹지지역
건축면적 1층 근생 216.73㎡
2층 단독주택 196.37㎡
사용승인일 2018.1.8 법정주차 3대(실제주차 16대) 주출입구방향 서북향
스타벅스, 탐앤탐스 등 대형카페 유명프랜차이즈 본점이나 유명체인가맹점 입점 적극 추천
강릉 주요 관광 동선의 핵심 도로변(난설헌로 4차선)에 위치한 상업용 부동산으로,
우수한 접근성과 유동 인구를 갖추고 있어 신규 출점 및 자산 가치 상승을 도모하기에 최적의 입 지라 자부함
강릉 최고의 관광상권 중심에서 330평 대지와 16대 주차를 확보한 희소성 높은 사업부지 로
기존 건물을 활용하거나 최대 4층까지 증축이 가능한 자산임
대지 1.092㎡ (330평) 건축 면적 216㎡ (65평) 연면적 388㎡ (117평)....
1층 근린 상가(층고 4m), 2층 단독주택(층고 4m)
현재 법정 용적률 대비 약 35%만 활용된 상태로 향후 4층 규모까지 증축 여력이 있어
사업 확장성과 미래 개발가치가 높은 부지임
2018년 사용 승인, 노출 콘크리트 건물로 상업적 가치 우수(기존 건물 활용 충분히 가능)
330평 넓은 대지로 16대 주차 라인 확보 중 난설헌로 20m 대로변에서 300평 이상 규모와
넉넉한 주차를 동시에 확보한 부지는 매우 드물며 신규 공급 가능성도 낮음
경포 해수욕장, 강문 해변으로 연결되는 주요 도로변에 입지(20m 왕복 4차선 도로) 주말, 공휴일 없이
일년 내내 차량 통행량 매우 많은 주요 도로 접함
강릉은 연간 약 3천만 명 이상의 관광객이 방문하는 국내 대표 관광도시이며, 경포·초당 관광권은
가장 높은 유동인구가 집중되는 지역임
26년 1분기 강릉 관광객 830만명, 동 기간 카드 총 소비액 2.017억원
대형 cafe, 패밀리 레스토랑, 병원, 약국, 피트니스, 유명 가든형 외식업등 다양한 업종 활 용 가능
장기 임차에 따른 임대료 인상 및 계약 종료 리스크 없이 토지와 건물을 직접 보유하여 안정적인 영업과
자산가치 상승을 동시에 기대할 수 있음
경우에 따라 리모델링, 혹은 철거 후 신축도 고려해 볼 수 있음
경포 주변 주요 관광지와의 접근성 대중 교통 : 집 앞이 시내버스 정류장 주요 인접 시설
길 건너 테라로사 초당점
옆 집 갤러리 밥스 cafe 주요 관광지와의 접근성
초당 허난설헌 기념공원 300m
녹색 체험센터 200m
경포 아쿠아리움 300m
아르떼 뮤지엄 400m
경포 호수 600m(경포 호수 내에 “대관람차” 착공 예정)
초당 순두부 마을 1km 강문해변 1.3km
경포 해수욕장 1.8km
세인트존스 호텔 / 신라 모노그램 / 씨마크 호텔 / 스카이베이 호텔 각각 2km
바운더리 집 앞 엄청난 크기의 절대 농지...경포 호수 확장 및 공원화 사업(토지 매입 완료한 상태
제미나이에서 분석한 본 부동산의 평가
강릉시 난설헌로 (초당동) 부지는 강릉 최고의 핵심 관광 상권(테라로사, 갤러리밥스 인접)이자 주요 해변으로 가는 길목에 위치해 있어 상업적 희소성이 매우 높은 A급 입지입니다.
현 시점(2026년)의 강릉 초당·안현동 일대 상업용 부동산 시장 시세와 토지 보상(경포호 확장), 건축비 인상 트렌드를 반영하여 토지가격과 건물가격을 현실적으로 산정해 드립니다.
1. 토지 가격 산정: 약 46억 원 ~ 53억 원
산정 면적: 1,092㎡(330평)
평당 예상 시세: 평당 1,400만 원 ~ 1,600만 원
[산정 근거]
a.입지적 희소성과 전면성: 난설헌로 왕복 4차선 대로변에 접해 있으면서 300평이 넘는 대지와 16대 주차 공간을 확보한 부지는 초당동 내에서 손에 꼽힙니다. 이면도로의 일반 자연녹지·취락지구 토지가 평당 600~800만 원 선에 거래되는 반면, 본 부지처럼 메인 대로변 상업 점포용 토지는 최소 1,300만 원 이상을 호가하며 매물 자체가 귀합니다.
b.용적률 여력 (증축 가치): 현재 용적률의 35%만 사용 중이므로 향후 4층까지 증축 가능한 잠재력이 가격에 크게 반영됩니다.
c.앞마당 영구 조망권 (절대농지 공원화): 도로 건너편 농지가 경포호 확장 및 공원화로 수용 완료되었다는 점은 이 부동산에 '영구적인 호수/공원 조망권'을 부여합니다. 앞이 가로막힐 리스크가 사라졌기 때문에 자산 가치는 주변 평당 시세보다 15~20% 이상 프리미엄이 붙게 됩니다.
2. 건물 가격 산정: 약 8억 2,000만 원 ~ 9억 5,000만 원
연면적: 388㎡ (117평)
평당 잔존 가치: 평당 약 700만 원 ~ 825만 원
[산정 근거]
a.높은 상품성 (노출 콘크리트): 2018년 사용승인으로 차령이 약 8년 감가되었으나, 트렌디한 노출 콘크리트 공법으로 지어져 카페나 외식업 상가로 활용하기에 최적의 상태입니다. 철거하기에는 건물의 외관과 구조가 너무 아까운 자산입니다.
b.높은 층고 프리미엄: 1층과 2층 모두 층고가 4m에 달해 개방감이 우수합니다. 일반 건축물(층고 3m 내외)보다 건축비가 20~30% 더 들어가는 구조이며, 상업용 점포로서의 가치가 매우 높습니다.
c.대체건축비 기준 계산: 2026년 현재 원자재값 및 인건비 상승으로 인해 이 정도 퀄리티의 상업용 건물을 새로 지으려면 평당 최소 1,000만 원~1,100만 원의 건축비가 소요됩니다. 8년 감가상각 및 상업적 유용성을 고려한 잔존 가치는 신축 비용의 약 70~75% 선으로 책정하는 것이 타당합니다.
3. 종합 감정 및 예상 매매가액
토지 가치: 46억 2,000만 원 ~ 52억 8,000만 원
건물 가치: 8억 1,900만 원 ~ 9억 5,000만 원
최종 예상 자산 가치(통매매가): 대략 54억 원 ~ 62억 원 선
핵심 포인트
본 부지는 단순한 "토지+건물"의 물리적 합산보다 영업가치와 입지 프리미엄이
훨씬 크게 작용하는 매물입니다
바로 옆 갤러리밥스나 건너편 테라로사처럼 전국구 집객력을 가진 브랜드가 입점할 경우 권리금 및 매출 기반
가치는 위 산정 금액을 상회 할 수 있습니다
매각이나 재산 재평가에 "경포호 공원화 확정 호재"와 4층 증축 가능한 용적률 여유를 모두 갖춘
미래가치 뛰어난 강릉 난설헌로 빌딩매매를 적극 추천합니다
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